היטל השבחה
מה הוא השבחה?
לפי ס.1 (א) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה –
השבחה היא עליית שווים של מקרקעין עקב אחד מאלה:
- אישור תכנית (תב”ע)
- מתן הקלה
- התרת שימוש חורג
אם אישור אחד מהנ”ל הביא להשבחת הנכס (דהיינו: הנכס שווה היום יותר מאשר קודם שאושרה התוכנית), חייבת העירייה, לגבות היטל להשבחה זו.
מימוש הזכויות –
(1) קבלת היתר לפי חוק זה לבניה או לשימוש בהם שלא ניתן היה לתיתו אלמלא אישור תכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג שבעקבותיהם חל היטל השבחה;
(2) התחלת השימוש בהם בפועל כפי שהותר לראשונה עקב אישור התכנית שבעקבותיו חל היטל השבחה, ואולם לא יראו בהתחלת שימוש מכוח אישור לשינוי שימוש לפי סעיף 145ה כמימוש זכויות;
(3) העברתם או העברת החכירה לדורות בהם, בשלמות או חלקית, או הענקת זכויות בהם הטעונה רישום בפנקסי המקרקעין, בתמורה או ללא תמורה, אך למעט העברה מכוח דין והעברה ללא תמורה מאדם לקרובו; ואולם לא יראו כמימוש זכויות רישום בפנקסי המקרקעין של זכויות במקרקעין אשר המחזיק בהם בפועל לפני יום כ"ט בסיון תשמ"א (1 ביולי 1981), היה בעלם כהגדרתו בחוק מס רכוש וקרן פיצויים, תשכ"א-1961;
מיהו החייב בתשלום היטל ההשבחה?
- (א) חלה השבחה במקרקעין, בין מחמת הרחבתן של זכויות הניצול בהם ובין בדרך אחרת, ישלם בעלם היטל השבחה לפי האמור בתוספת זו (להלן - היטל); היו המקרקעין מוחכרים לדורות, ישלם החוכר את ההיטל; היטל בעקבות אישור תכנית יחול על מקרקעין הנמצאים בתחום התכנית או הגובלים עמו בלבד.
(ב) שילם חוכר לדורות את ההיטל, יהיה זכאי כלפי בעל המקרקעין לשיפוי בסכום ההפרש בין מה ששילם לבין הסכום שהיה עליו לשלם אילו היה ההיטל חל על השבחת החכירה לדורות בלבד; בקביעת סכום השיפוי תבוא בחשבון הזכות של החוכר לדורות להארכת החכירה, ואולם אם החכירה לא הוארכה מסיבה כלשהי, זכאי החוכר לדורות כלפי בעל המקרקעין לקבל את הסכום שנוכה לו מהשיפוי עקב הזכות להארכת החכירה, כשהוא צמוד למדד יוקר המחיה ממועד תשלומו ועד למועד השיפוי בפועל.
(ג) היה המחכיר זכאי, לפי הסכם, לתבוע מן החוכר תשלום עבור ניצול ההשבחה, יהיה החוכר זכאי לנכות את סכום ההיטל מכל תשלום שעליו לשלם למחכיר כאמור.
מתי עלי לשלם היטל השבחה?
(א) ההיטל ישולם לא יאוחר מהמועד שהחייב בו מימש זכות במקרקעין שלגביהם חל ההיטל, ורשאי החייב לשלם מקדמות על חשבונו עוד לפני קביעת שומת ההשבחה.
(ב) מימש החייב בהיטל חלק מן הזכויות במקרקעין ישלם היטל בשיעור יחסי לפי מידת המימוש החייבת בהיטל.
קיבלתי דרישת תשלום היטל השבחה - האם מדובר בסוף פסוק?
במידה וסבור הנישום כי שומת שמאי הוועדה איננה סבירה וכי קיימות מחלוקות אל מול שומת הוועדה, רשאי הנישום להגיש בקשה למינוי שמאי מכריע / פניה לוועדת ערר. מניין הימים לפניה כאמור הינו 45 ימים ממועד קבלת דרישת התשלום מהוועדה המקומית. במידה וסבור הנישום כי נפלה טעות מהותית בחוות דעת שמאי הוועדה (למשל, טעות בשטח הקרקע, טעות במועד רכישת הזכויות וכולי) רשאי הוא להגיש בקשה לתיקון שומה לוועדה המקומית ללא פניה למינוי שמאי מכריע / ועדת ערר כאמור.
פטורים
ככלל, רשימת המקרים בהם נישום רשאי לקבל פטור מהיטל השבחה נמצאת בסעיף 19 לתוספת השלישית לחוק התו"ב. (להלן קישור לחוק התו"ב). נתייחס כאן ל-2 פטורים (עיקריים):
- פטור לשטח דירה של עד 140 מ"ר -
19 (ג)
(1) בניה או הרחבה של דירת מגורים לא ייראו כמימוש זכויות אם המחזיק במקרקעין או קרובו הגיש בקשה להיתר בניה על אותם מקרקעין שישמשו למגוריו או למגורי קרובו ובלבד שהשטח הכולל של דירת המגורים האמורה לאחר בנייתה או הרחבתה אינו עולה על 140 מ"ר; עם כל בניה או הרחבה נוספת מעל השטח האמור ישולם היטל, בשיעור יחסי לגודל הבניה או ההרחבה הנוספת.
(2) העברת הבעלות או החזקה בדירה שנבנתה או שהורחבה כאמור בפסקה (1) או שניתן להרחיבה לפי תכנית, לא יראו כמימוש זכויות ולא תחול בגינה חובת תשלום ההיטל, אם המחזיק במקרקעין או קרובו השתמשו בדירה למגוריהם או למגורי בני משפחתם הקרובים מגמר הבניה ועד מכירתה משך זמן שאינו פחות מארבע שנים; לענין זה, "גמר הבניה" – כמשמעותו בחוק מס רכוש וקרן פיצויים, תשכ"א-1961.
אישור לטאבו מייל לשליחת מסמכים בעת העברת בעלות - [email protected]
- חוזה רכישת הזכויות במקרקעין - חוזה המעיד על המועד בו נרכשו הזכויות בנכס על ידי בעלי הזכויות (הנישום). במידה ולא ניתן לאתר את חוזה הרכישה יש להציג אישור מס רכישה מרשות המיסים המעיד על מועד רכישת הזכויות כאמור.
- נסח רישום מקרקרעין/ אישורי זכויות עדכניים.
- תשריט חברה משכנת / תיק בית משותף.
- במידה והמימוש הינו בדרך של מכר - חוזה מכר עדכני.
- במידה ובעל הזכויות בנכס קיבל את הזכויות במתנה - חוזה העברה ללא תמורה וכן חוזה רכישת הזכויות של המעביר או לחלופין אישור מס רכישה (זאת במידה ולא ניתן לאשר את חוזה הרכישה המקורי).
- במידה ובעל הזכויות בנכס קיבל את הזכויות בירושה - צו ירושה וצו בית משפט וכן חוזה רכישת הזכויות של המוריש או לחלופין אישור מס רכישה (זאת במידה ולא ניתן לאשר את חוזה הרכישה המקורי).
- במידה והנישום שילם בעבר היטל השבחה עבור הנכס הנדון - קבלה עבור תשלום היטל השבחה וכן שומת היטל ההשבחה.
- במידה ויש מספר שותפים במקרקעין - הסכם שיתוף הכולל תשריט חלוקה.
- במקרה של העברת בעלות יש לדווח על העסקה תוך 30 ימים ממועד כריתת ההסכם
בירור מידע מוקדם או יש/אין חבות - [email protected]
לצורך קבלת מידע בדבר חבות בהיטל השבחה קיימים 2 מסלולים לבחירתך –
מסלול 1- בחינה לפי ס.119א לחוק התכנון והבניה יש/אין חבות .
מסלול 2- הזמנת שומה לידיעה/טרום מימוש – מידע בדבר גובה היטל השבחה.
מסלול 1-
לצורך בחינת יש/אין חבות בהיטל השבחה לפי ס.119א לחוק התכנון והבניה יש לשלם אגרה בדבר מידע תכנוני חתום ע"י מידען הועדה (ראה קישור מטה) ולאחר מכן הנושא נבחן על ידי.
ככל ויש חבות מומלץ להזמין שומה טרום מימוש ולמלא את הטופס הזמנה בלשונית מחלקת השבחה באתר הועדה (יובהר מרגע קבלת השמאות יש לבחון תוך 45 ימים מרגע קבלת השומה האם אתם מעוניינים להגיש השגה).
מסלול 2-
הזמנת שומה טרום מימוש, יש לשלם מקדמה של 2,500 ₪, ככל ואין חבות בהיטל השבחה התשלום נשאר בחשבון הועדה ככל וקיים חוב היטל הסכום מקוזז מתשלום היטל השבחה.
יש לשם לב כי לאחר קבלת השמאות יש להגיש השגה תוך 45 ימים, לאחר מכן לא ניתן להגיש השגה.
מסמכים -
- חוזה רכישת הזכויות במקרקעין - חוזה המעיד על המועד בו נרכשו הזכויות בנכס על ידי בעלי הזכויות (הנישום).
במידה ולא ניתן לאתר את חוזה הרכישה יש להציג אישור מס רכישה מרשות המיסים המעיד על מועד רכישת הזכויות כאמור. - נסח רישום מקרקרעין / אישורי זכויות עדכניים.
- תשריט חברה משכנת / תיק בית משותף.
- במידה ובעל הזכויות בנכס קיבל את הזכויות במתנה - חוזה העברה ללא תמורה וכן חוזה רכישת הזכויות של המעביר או לחלופין אישור מס רכישה (זאת במידה ולא ניתן לאשר את חוזה הרכישה המקורי).
- במידה ובעל הזכויות בנכס קיבל את הזכויות בירושה - צו ירושה וצו בית משפט וכן חוזה רכישת הזכויות של המוריש או לחלופין אישור מס רכישה (זאת במידה ולא ניתן לאשר את חוזה הרכישה המקורי).
- במידה והנישום שילם בעבר היטל השבחה עבור הנכס הנדון - קבלה עבור תשלום היטל השבחה וכן שומת היטל ההשבחה.
- במידה ויש מספר שותפים במקרקעין - הסכם שיתוף הכולל תשריט חלוקה.
הערה - אין לראות באמור לעיל משום חו"ד או ייעוץ משפטי או שמאי כלשהו. התושב רשאי לפנות למי מטעמו על מנת לבחון את האמור לעיל.
.צוות מחלקת השבחה –
מנהלת מחלקת היטל השבחה חן סמט - [email protected]
מזכירת המחלקה איילה דדוש - [email protected]
לכל שאלה אנו זמינים עבורכם במייל.